Immobilie verkaufen – selber machen oder Makler beauftragen?
Sie wollen ohne Makler verkaufen? Kein Problem:
Dieses Wissen benötigen Sie dazu:
- Wie Sie den Verkauf vorbereiten sollten
- Wo und wie Sie Ihre Immobilie anbieten können
- Bonität und Zuverlässigkeit des Kaufinteressenten prüfen
- Was für die Vorbereitung und Durchführung eines Notartermines wichtig ist
- Was bei der Objektübergabe zu beachten ist
- Welche Kosten für Sie entstehen
Makler aus Ihrer Region: vertrauenswürdig, diskret und kompetent!
Nachfolgende Empfehlungen sind ein Auszug aus unserem kostenlosen „Ratgeber für Immobilienverkäufer„.
1. Wie Sie den Verkauf vorbereiten sollten
Wir gehen davon aus, dass ein Haus- oder Grundstücksbesitzer in der Regel einen sogenannten „Hausordner“ besitzt. Das ist insofern von Belang, als dass wir die Vorbereitung eines Immobilienverkaufes damit beginnen, alle wichtigen Unterlagen bereit zulegen.
Unbedingt sollten folgende Unterlagen vorhanden sein:
- Grundbuchauszug (gegebenenfalls auch mehrere, sofern die Liegenschaft aus mehreren Flurstücken besteht)
- Lageplan (Liegenschaftskarte bzw. Katasterplan)
- wenn es sich um ein bebautes Grundstück handelt (Haus, Gewerbeimmobilie), wäre es sehr hilfreich, Grundrisse zur Verfügung zu haben oder ein Aufmaß herzustellen
- bei Gebäuden wenn vorhanden ein Energieausweis, oder einen solchen in Auftrag geben
- Unterlagen zum Verbrauch an Energie, Wasser usw. (Abrechnungen)
- bei reinen Grundstücken sollte klar sein, ob es sich um Bau- oder Bauerwartungsland handelt (also Bauvoranfrage, Baugenehmigung oder zumindest eine planungsrechtliche Stellungnahme der jeweiligen Kommune)
- eine Wertermittlung (meist genügt eine Sachwertermittlung, bei Mehrfamilienhäusern oder für Investment sollte auch eine Ertragswertermittlung bereitgestellt werden.
- interessant für Gespräche mit potentiellen Käufern sind immer auch Chroniken, ältere Fotos, Bauunterlagen und Baudokumentationen.
In Vorbereitung auf den Verkauf sollten Sie sich auch klar darüber werden, welche beweglichen Dinge auf dem Grundstück bzw. in dem Haus verbleiben sollen.
Ebenfalls können Sie sich darüber Gedanken machen, ob sie noch Reparatur- oder Sanierungsmaßnahmen durchführen wollen (oft sehr uneffektiv, aber darauf gehen wir in unserem kostenlosen Ratgeber zum Immobilienverkauf näher ein).
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2. Wo und wie Sie Ihre Immobilie anbieten können
Natürlich können Sie gerne einen Handzettel an der Tafel im Supermarkt um die Ecke anbringen. Abgesehen davon, dass dann ganz sicher auch Ihre Nachbarn schnell von Ihrer Verkaufsabsicht erfahren, ist das zur Erzielung eines guten Verkaufspreises nicht zielführend und hat auch andere Begleiterscheinungen, auf die wir im nachfolgenden 6. Abschnitt und in unserem kostenlosen Ratgeber noch eingehen.
Viel professioneller ist es heutzutage, auf geeigneten Immobilienplattformen im Internet zu werben.
Hier gibt es für Sie als Privatperson oft kostenlose Möglichkeiten und nicht nur die bekannten Plattformen wie Immobilienscout24 oder eBay Kleinanzeigen.
Unsere Checkliste für Immobilienplattformen kann Ihnen dafür wertvolle Hinweise liefern! Hier finden Sie auch sehr unbekannte Seiten, auf denen Sie Ihr Objekt einstellen können.
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Darüber hinaus sind noch eine Reihe weiterer Werbeformen verfügbar, die aber nicht allein schon ihrer Kosten wegen in der Regel den Immobilienprofis vorbehalten sind.
3. Bonität und Zuverlässigkeit des Kaufinteressenten prüfen
Das ist fürwahr ein sehr heikles Thema.
Immobilienprofis haben dafür einige Werkzeuge, die Ihnen als Privatperson meist nicht zur Verfügung oder nicht gut zu Gesicht stehen. Sie wollen ja zumindest ein Stück über den Notarvertrag hinaus noch gut mit Ihren Kaufinteressenten auskommen.
Das einfachste Mittel – und das können Sie auch auf jeden Fall verlangen – ist es, sich vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung einer deutschen Bank oder eines Kreditinstitutes sonstiger Art aushändigen zu lassen.
Damit haben Sie zumindest die Bonität sichergestellt und über den Rest sollte ein gutes Bauchgefühl oft genügen.
Für die Prüfung der Bonität eines Kaufinteressenten haben viele Makler die besseren Werkzeuge. Falls Sie sich nun doch für einen Makler entscheiden wollen, können Sie hier Empfehlungen für gute Makler in Ihrer Region erhalten.
Weiteres zu diesem Thema in unserem kostenlosen Ratgeber zum Immobilienverkauf!
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4. Was für die Vorbereitung und Durchführung eines Notartermines wichtig ist
Zunächst müssen Sie sich darüber im klaren sein, zu welchem Notar sie gehen wollen.
Die Meinung, Notar ist gleich Notar und muss ja unparteiisch sein, ist aus unserer Erfahrung heraus schlichtweg falsch.
Auch wenn in Deutschland das Beurkundungsgesetz und alle anderen rechtlichen Grundlagen auf einer sehr langen Tradition mit gesicherter Rechtsprechung beruhen, gibt es dennoch teilweise erhebliche Unterschiede, welche Formulierungen und welche Klauseln überhaupt bei einem Immobilienkaufvertrag zur Anwendung kommen.
An dieser Stelle hat jeder Notar seine eigene Meinung.
Der wichtigste Tipp für Sie als Immobilienverkäufer kann einfach nur heißen:
lassen Sie den Vertrag prüfen! Über einen Rechtsanwalt oder einen anderen Notar, auch Immobilienfachleute, Makler oder Finanzierungsvermittler können durchaus weiterhelfen.
Weiteres zu diesem Thema in unserem kostenlosen Ratgeber zum Immobilienverkauf!
5. Was bei der Objektübergabe zu beachten ist
Zu dem Zeitpunkt, zu dem Ihre Immobilie einen neuen Käufer übergeben werden muss, frühestens aber, wenn der Kaufpreis an Sie geflossen ist (!!!), müssen Sie die Übergabe Ihres Immobilienobjektes in Angriff nehmen.
Für die Objektübergabe halten Sie die im ersten Abschnitt besprochenen Unterlagen bereit, ihren Haus-Ordner, Versicherungspolicen oder was auch immer und natürlich auch die Schlüssel, um diese dem Käufer zu übergeben.
Die Übergabe findet in der Regel im Rahmen einer gemeinsamen Begehung statt.
Ganz wichtig ist es, für diesen Vorgang ein Protokoll anzufertigen. In diesem Protokoll sind neben Zählerständen und der Feststellung, dass das Objekt mangelfrei bzw. wie beim Notar festgestellt „wie es steht und liegt“ beschaffen ist, auch festzuhalten, welche beweglichen Gegenstände und welche Unterlagen der Käufer erhalten hat.
Ein durchaus sehr brauchbares Übergabeprotokoll für den kostenlosen Download finden Sie im Downloadbereich.
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6. Welche Kosten für Sie entstehen
Man kann es drehen oder auch wenden, umsonst ist praktisch nichts.
Die gute Nachricht aber ist: die Kosten für Sie als verkaufswilligen Immobilieneigentümer sind sehr gering, wenn Sie nicht extra Voraussetzungen schaffen müssen, auf die wir hier kurz noch eingehen.
Die Kosten für die zu beschaffenden Unterlagen (falls Sie diese nicht schon haben) sind sehr niedrig. Man bekommt heute schon für 50 € oder sogar weniger einen Energieausweis, mit einigen Geschick erhalten Sie eine Flurkarte und einen Grundbuchauszug kostenlos.
Ein Grundbuchauszug wird fast von jedem Notar bereitgestellt, wenn Sie dann nachher auch den Verkauf, sprich die Beurkundung, bei diesem Notar durchführen.
Ein paar höhere Kosten können entstehen, wenn Sie verschiedene Voraussetzungen, die für den Verkauf auf jeden Fall nötig sind, erst noch schaffen müssen. Zum Beispiel die Herstellung der Lastenfreistellung – Austragung einer nicht mehr benötigten Grundschuld oder alte Dienstbarkeiten (Wegerechte und Ähnliches) und sonstige Altlasten müssen bereinigt werden usw.
Dabei gilt der Grundsatz, beim Verkauf ihrer Immobilie müssen Sie alle Kosten tragen, die notwendig sein können, damit die Immobilie lastenfrei auf den Käufer übergehen kann.
In der absoluten Mehrzahl der Fälle ist das aber nicht sehr viel. Alle weiteren Kosten wie Beurkundungs-, Notar- und Vollzugskosten sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.
Weiterführende Informationen zum Thema erhalten Sie in unserem kostenlosen Ratgeber für Immobilienverkäufer!
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